Váš pozemek nemusí být váš, ukázal šumavský případ Kreuzigerova otce
- 04/12/2015
- Posted by: Vilém Čekajle
- Category: Z tisku
Zdroj: www.idnes.cz, 4. prosince 2015
Autor: Václav Janouš
Majitelé pozemků v národních parcích, národních přírodních rezervacích nebo národních přírodních památkách mohou mít velké potíže. A to v případě, že pozemek koupili od majitele, který jej zapomněl nejprve nabídnout státu a teprve potom prodávat přes realitní kanceláře.
Na pozemcích přitom už často stojí lukrativní vily, penziony a restaurace za miliony korun. Katastrální úřady přitom varují, že existuje spousta zákonných ochran pozemků, která v katastrech nemovitostí vyznačena není a lidé by se tak – jako v tomto případě – na pouhý výpis z katastru neměli spoléhat.
Na problém přišla správa šumavského národního parku, když ji o souhlas s výstavbou žádal developer a bývalý cyklokrosový závodník Roman Kreuziger, který na Zhůří u Horské Kvildy začal skupovat pozemky v místě bývalé vesnice, kde chce investovat a stavět několik domů.
Správa parku si ale vzpomněla na paragraf v zákoně o ochraně přírody a krajiny a začala jej uplatňovat. V něm jasně stojí, že vlastníci nezastavěných pozemků je musí při zamýšlení prodeje přednostně nabídnout státu a až poté, když o ně do 60 dnů nemá stát zájem, prodat. Takových nabídek ale za poslední roky příliš nedostala, byť na prodej jsou ročně stovky pozemků a zákon platí už od roku 1991.
„Za pětadvacet let naší praxe až do letošního roku nikdy nebylo s tímto paragrafem zákona v praxi operováno a nikdy jsme se s ním nesetkali. Přitom se prodávaly tisíce pozemků – nejen prostřednictvím naší kanceláře – a to i takových, které byly zařazeny v územním plánu obcí a měst jako zastavitelné. Na mnohých už dávno vznikly stavby v souladu s platnou legislativou,“ říká Jiřina Müllerová, jednatelka realitní firmy MÜLLER, která je lídrem v prodeji pozemků na Šumavě.
„Lidé nakupovali, prodávali a na pozemcích investovali v dobré víře. Vím, že neznalost zákona neomlouvá, ale kdyby v katastru nemovitostí bylo předkupní právo vyznačeno, bylo by také respektováno,“ dodává Müllerová. Poprvé se setkala s povinností nabídnout pozemky státu až letos na podzim v případě prodejů na Zhůří – majitel, kterého zastupovala, měl obavu, aby prodej nebyl zpochybněn a nabídl jej správě parku.
Problém se týká tisíců pozemků
I když neexistuje seznam pozemků, kterých se ustanovení zákona týkalo, jisté je, že jich po celé zemi jsou tisíce.
Jeden takový si v srdci Šumavy pořídil i pan Jaroslav s manželkou a postavil zde penzion za sedm milionů korun. I on hovoří o tom, že neměl ponětí, že původní majitel má pozemek nabídnout státu. V katastru nemovitostí žádné předkupní právo vyznačené nebylo a zákon o ochraně přírody a krajiny on ani prodávající neznali.
„Kupovali jsme v dobré víře, že obchodu nic nebrání. Neumím si představit, že by park smlouvu napadl a soud mu vyhověl. Kdo by mi kompenzoval investice? To by vyvolalo soudní války, letité tahanice a spory, se kterými by si snad ani nikdo neporadil,“ varuje Jaroslav.
Jen na Šumavě je pozemků, které musí být přednostně nabídnuty správě parku zhruba dvacet tisíc. V loňském roce dostala správa parku ale jen dvě nabídky na předkupní práva k pozemkům o rozloze 10 hektarů (oba koupila) a v letošním roce pak šest nabídek na plochy o velikosti 21,5 hektaru.
| Národní parky: Krkonošský, České Švýcarsko, Podyjí, Šumava
Příklady rezervací a památek: Národní přírodní rezervace: Adršpašsko-teplické skály, Boubínský prales, Červené blato, Jezerka, Jizerskohorské bučiny, Kaňon Labe, Karlštejn, Králický Sněžník, Lednické rybníky, Praděd, Rejvíz, Stará řeka, Žofínský prales Národní přírodní památky: Babiččino údolí, Barrandovské skály, Dunajovické kopce, Letiště Letňany, Polické stěny, Prameniště Blanice, Skalická Morávka, Terčino údolí, Váté písky u Bzence, Žehuňský rybník |
Pro lepší představu, o jak lukrativní louky, pastviny a pozemky, které mají být nabízeny státu, často jde, se vraťme zpět k prodeji pozemků cyklokrosaři Kreuzigerovi na Zhůří. Těchto osm hektarů se na jednom z realitních portálů na začátku letošního roku prodávalo za 120 milionů korun. Tedy za patnáct set korun metr čtvereční. Přitom právě o tyto pozemky by i správa šumavského parku měla zájem, protože podle ní mají vysokou přírodní hodnotu.
Prodané pozemky byly ve většině případů ty nejlukrativnější plochy, jaké si lze v parcích koupit – a to jak pro výstavbu, tak i třeba k obhospodařování, na které pak zase mají zemědělci navázány dotace.
Ačkoliv je kupovali zejména majetní podnikatelé a byli opatrní, většina z nich až dosud netušila, že by mohli mít s nabytím pozemků problém. V katastrech nemovitostí totiž předkupní právo vyznačené nebylo. Právníci se přesto shodují, že teoreticky mohou být prodeje zpochybněné. A to ty, které lidé prodali a koupili během uplynulých tří let – ostatní už patrně budou promlčené.
Stát zatím oficiálně nechce říct, zda se do soudních sporů s majiteli pozemků, které mohl vykoupit, pustí. „Ani tato situace není vyloučena,“ říká opatrně ředitel největšího českého národního parku Pavel Hubený.
V katastru žádný háček není
Lidé často chybně spoléhají na pouhý výpis z katastru, kde žádný podobný háček, jako je předkupní právo, věcné břemeno či vedení sítí vyznačený není.
„Existuje spousta zákonných ochran a práv, která v katastru nemovitostí vyznačená nejsou a ani historicky nebyla všechna předkupní práva zapisována do katastru. Jestliže se ale jedná o pozemky v ochranných plochách, jako jsou národní parky, už vyznačená ochrana pozemku něco signalizuje a ten, kdo pozemek převádí či nabývá, by si měl zjistit, co to znamená a co s tím souvisí,“ varuje vedoucí metodiky jednoho z krajských katastrálních úřadů.
| Co říká zákon
Předkupní právo státu a financování výkupu pozemků Vlastníci nezastavěných pozemků ležících mimo sídelní útvary na území národních parků, národních přírodních rezervací, národních přírodních památek a vlastníci pozemků souvisejících s jeskyněmi jsou povinni v případě jejich zamýšleného prodeje přednostně nabídnout tyto pozemky ke koupi orgánu ochrany přírody. Pokud orgán ochrany přírody neprojeví o tyto pozemky do 60 dnů od obdržení nabídky pozemku písemně závazný zájem, mohou vlastníci zamýšlený prodej uskutečnit. |
Obrana majitelů pozemků, že v katastru je na možné problémy s vlastnictvím v budoucnu nic neupozorňovalo, by tak stát patrně u soudu snadno zpochybnil. „Dovolá-li se stát například soudní žalobou o neplatnost převodu, tak by takový prodej mohl být prohlášený za neplatný,“ potvrzuje současnou situaci právník Otakar Pazdziora.
Právníci však zároveň dávají naději i majitelům pozemků, kteří je vlastní déle jak deset let. „Zde lze uplatňovat právo vydržení,“ říká pražský advokát Josef Lžičař a dodává, že naopak u soudů by prohrávající mohli být původní majitelé pozemků, kteří povinnost nabídnout je státu jednoznačně měli. „Oni by byli ti, kdo porušili právní řád a odpovídali by za škody,“ vysvětluje Josef Lžičař s tím, že na vině je právní chaos v zákonech a předpisech.
Kauza se netýká jen šumavského parku, ale všech čtyř národních parků v Česku, 113 národních přírodních rezervací a 116 národních přírodních památek.
Na Šumavě se týká nejvíce pozemků proto, že národnímu parku už roky chybí jasný směr, s téměř každým novým ministrem se střídá jeho ředitel i jeho náměstci, mění se přístup k regionu, výstavbě i projektům.
„Problém je nekoncepčnost ochrany přírody v celé České republice a to, že se neumí vykládat zákony, vysvětlovat a aplikovat, ale ne ze strany lidí, ale úředníků placených státem, kteří mají ochranu přírody na starosti. Pokud o nějaké pozemky přednostně stojí, mají je vytipovat a vykoupit. Je to jednoduché,“ doplňuje předseda Svazu šumavských obcí Antonín Schubert.
Krkonošský park si pozemky pohlídal
Zatímco Šumava se teď diví, jak je možné, že klíčový zákon pro národní parky roky nebyl dodržován, v Krkonoších stát parcely, o které zdejší národní park stál, získal. Pozemky si vytipoval a snažil se je vykoupit.
„Dnes už máme pozemky, o které bychom stáli, konsolidovány, protože když jsme věděli, že jsou to pro nás atraktivní plochy a chtěli bychom je vlastnit, rovnou jsme se snažili s majiteli domluvit a i nyní dál vytipováváme pozemky a jednáme,“ říká ekonomický náměstek krkonošského parku Luděk Khol.
Vyřešit problém má novela zákona o ochraně přírody a krajiny, která je nyní ve Sněmovně. Podle ní by u všech pozemků musel být v katastru zápis předkupního práva pro český stát. „Z toho by vyplývala i povinnost při převodu pozemku na jiného vlastníka doložit na katastrální úřad naše vyjádření, že o pozemek nemáme zájem a je možné jej převést na jiného vlastníka,“ dodává ředitel Hubený.
Realitní makléři pak doplňují, že vedle zápisu předkupního práva je potřeba i stanovit jasné cenové podmínky, za které bude stát přednostně od majitelů pozemky vykupovat. Nyní se tak děje za ceny podle znaleckých posudků, které jsou ale v případě lukrativních pozemků v národních parcích často mnohonásobně nižší, než tržní ceny.
Zdroj: